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      1. 陽光100的轉型經:易小迪搭臺 毛大慶唱戲
        來源:北京廣西企業商會  更新時間:2015/7/17 17:17:00  瀏覽次數:2635

        北京CBD的繁華,來自于它迎來送往的張力。一些知名的大公司在這里扎根,SK、惠普、中國人保、招商局在這里常年駐扎,樓頂的大LOGO日夜閃亮。而另一些則不那么知名,他們常常慕名而來,又來來去去。

        隱藏于國貿橋東南角的萬科大都會,接了贏嘉中心的班,直至如今其69套房源的主人都很難被外人所知,但其中不乏對這塊全國知名財富聚集地窺探已久者。隱藏在CBD繁華中的富豪也一樣來來去去,不斷更新反而讓這塊區域更有活力,借以克服由此引起的日益嚴重的交通擁堵。


        易小迪搭臺 毛大慶唱戲

        6月2日這天,毛大慶一身商務便裝,上身深色襯衣,下身淺色緊身牛仔褲,手機、錢包在褲兜里鼓鼓囊囊的,他身邊的易小迪(北京廣西企業商會常務副會長、陽光100集團總裁)則一身深藍色西服,正正經經。兩人在戰略合作書上相互簽字,完成了優客工場和陽光100的第二步合作開端。這里位于光華路2號,距離萬科大都會僅有1.9公里,半年前毛大慶還是萬科大都會締造者北京萬科的掌舵者,如今他以優客工場創始人的身份在北京陽光100拿到創業后的第一個項目。

        位于北京陽光100地下1層的優客工場是一個新來者,此前陽光100送走了一家知名超市。易小迪認為毛大慶所做的事和陽光100謀求轉型的方向不謀而合。據說他推掉了一家接近完成合作的伙伴,迎來了毛大慶,為CBD板塊迎來一個創業者。

        但光華路2號那8000平米的空間只是一個開端,對于轉型中的陽光100而言,這是一筆不小生意的一角,背后透露出陽光100轉型的路線。為此,易小迪的團隊說服毛大慶獲得了陽光100優客工場50%的股權,并計劃把這種合作形式推廣到武漢、長沙等更多項目中,開啟第二階段的合作。

        毛大慶的優客工場將會成為陽光100未來業務中的關鍵一環,除了優客工場所代表的共享辦公,陽光100還計劃在服務式公寓、商業平臺上進行投入,打造一個以項目為依托的大平臺。在這個平臺上,優客工場起到“增值者”的角色,而陽光100作為甲方只做平臺的搭建和資源協調。

        以陽光100和優客工場的合作為例,陽光100堅持以股權合作的方式成立合資公司,陽光100成為股東,但不介入優客工場的管理。易小迪認為,目前很多轉型的地產商能夠看到未來的趨勢,但也經常進入一個誤區,他們什么都想自己做。而陽光100要做的只是把這些垂直服務商引入到平臺中,讓商家服務商家,讓社區生態自動運轉,進入良性循環。

        “我們不搞管理,只要收益”,易小迪說,陽光100會采用輕資產的模式,既不插手具體業務的管理,也不自持大量空間,只提供平臺和服務。

        “我們不收租金,來了就培養你,收租金這個是傳統發展商,所以我希望我們在外地開發,也逐漸的有多層收益,擺脫房地產”。

        易小迪認為,房地產創業不能簡單地給客戶提供空間,更應該側重提供服務,“基于這個空間的服務……我一直堅持一條,叫做商業地產,我不做地產商業,為大家搭建平臺,在新的形勢下,這個新的空間、新的服務平臺做好,形成我的核心競爭力。

        “做那么多創新,是不是我們什么都干?在互聯網時代,在高度開放的時代,企業所能干的核心的事情越來越小。就是你必須干好你核心的事情,而不是說你插手干別的事情”,易小迪說,“你必須把平臺打開,讓所有垂直服務加起來,不是我們都能做的。”

        陽光100得出的結論是,傳統的房地產模式已經難以為繼,在黃金時代房價上漲能夠直接刺激公司股價看漲,但在房地產轉型期,這個特征明顯減弱,開發企業做簡單的物理空間提供者的路徑已經被封堵,以此為背景萬科等大型房企早已在新的公司理念中加入了“服務”或者“綜合”字眼,依靠提供服務帶來多層次、多個交叉業務的收益。


        只有服務好才能“賣得貴”

        以空間為基礎,以服務為依托,陽光100希望項目能賣出“好的價錢”,減少資金壓力,實現快速復制。在這一點上,房地產企業不約而同地投向了輕資產模式,不同于小米等進軍房地產行業的互聯網企業。

        陽光100正計劃在全國范圍內將旗下住宅項目向服務式公寓轉型,包括前述優客工場在內的辦公、商業業務都將為公寓充當“客廳”的功能。陽光100把這個綜合性平臺命名為“鳳凰社”。

        “鳳凰社”并非新生,“我們也探討兩三年了。我們在兩三年前就在想如何把普通的公寓變成服務式。‘鳳凰社’主要是針對青年白領公寓的一個升級版本,升級版本簡單講就是把戶型做小,把總價做低,但是把服務功能越做越全,把配套空間做好。”易小迪說。

        和小米投資的YOU+公寓不同,陽光100并不自持公寓部分,還是和傳統地產商一樣選擇了全部賣掉。易小迪認為,自持物業受限制比較大,“收租金有一個最大的問題,他離不開大城市。賣掉了就能快速復制。”

        商業部分“我們賣掉了50%以上。這個價格賣的很貴,現在這個市場也存在。所以我們留下來的部分,就是要把這個城市商業街區做大,創造一個活力。我們也希望他不僅僅是一個商業,是新經濟形勢下一個新的社交客廳,一個創業空間。這個本質上,商業要有一個自我循環,一個良性的發展。”

        無錫陽光100米婭公館3600套房開盤后幾乎清盤,讓陽光100團隊最為驕傲的是:他們的售價最高,也可以賣得好。類似的例子還有廣州陽光100芒果TOWN。在陽光100的項目中配有塑膠跑道、恒溫游泳池、有健身房等。

        “所有住宅向服務式公寓轉型”,陽光100已經確立了轉型方向。易小迪還透露,“在商業銷售方面,我們已經找到了合適的方式”。

        在傳統的住宅領域,行業內經常依據房價的高低把住宅分為:剛需、改善型、豪宅,但商業領域不同于此。“服務的租金價格和房價都不敏感。敏感的就是好壞之分,尤其是商業和辦公,要么是‘0’,要么是‘好’。住宅永遠是打價格戰,但是商業不是這樣,商業打的是品牌、服務和各式各樣相關的……要在房地產上疊加很多服務在里面,才有價格空間”。

        據說陽光100在重慶的一個酒店式公寓項目,80多平米的房源租金能達到1.8萬元/月,房源依舊緊缺。陽光100的選擇或許和投資人的胃口有關,資本市場一如既往地追捧銷售型公司,即使“互聯網+”被提及如此廣泛的時候,這些金錢的持有者們“對吹泡沫的概念是不相信的”。

        “一定要做輕資產”,易小迪說,一些地產商面臨的最大問題是盤活不了手中的資產,而地產行業已經從“盤活土地”的時代進入了“盤活資產”的時代。

        陽光100集團副總裁范小沖說:我們不吃豬肉,我們要做的就是建造風口。

        未來地產商要解決的是重復賺錢的能力

        摸索數年之后,易小迪依舊認為陽光100還需要繼續走創新的道路,并未達到質變的階段。

        在“互聯網+”興起之前,地產商們已經在尋覓轉型。易小迪認為去思考“互聯網+”一定要想清楚加點什么,做“房地產+”又能加什么。他把公司的轉型可以分為三個階段:

        第一個階段是改變產品形式,這是最容易做到的事情,可以在1-2年內完成;

        第二個階段是搭建平臺,引入垂直服務商,完善項目內的生態,這個階段需要3-4年;

        第三個階段則要落腳到人才,精英人才在公司中大量出現,隊伍有好的意識,運營計劃有特色,這才是最高的境界,也最難。

        從這個發展角度來考量,陽光100還處在第二個轉型階段。傳統的地產模式過去之后,舊的模式逐漸失去重復賺錢的能力,“大家都在模仿,過度競爭。個性化的時代的商業和提供服務平臺的商業時代,才剛剛開始”。

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